Properties Opportunity Vũ điệu thăng hoa của bất động sản bán lẻ

Việt Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản bán lẻ với dư địa phát triển căng tràn cùng tốc độ tăng trưởng nổi trội hơn các quốc gia láng giềng.

Bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ nền kinh tế ổn định, dân số trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Thị trường nội địa đã có một năm 2024 khởi sắc ấn tượng với tổng mức bán lẻ hàng hóa cả nước đạt xấp xỉ 250 tỷ USD - tăng 9,0% so với năm 2023, theo Tổng cục Thống kê. Đây là tiền đề lý tưởng để các nhà đầu tư đẩy mạnh mở rộng hoạt động kinh doanh khi thị trường bán lẻ Việt Nam hứa hẹn nhiều dư địa tăng trưởng trong thời gian tới.

Giá thuê “nhảy múa” nhưng vẫn hấp dẫn

Báo cáo thị trường bán lẻ 2024 của CBRE hé lộ các trung tâm thương mại (TTTM) ở khu trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung của Thành phố Hồ Chí Minh song tỷ lệ lấp đầy đã khoảng 93-99%. “Cơn khát” mặt bằng trống đã góp phần đẩy giá thuê trong khu vực tăng 10-11% mỗi năm. Các mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng hàng năm 4-5% với giá thuê trung bình khoảng 1,3 triệu đồng/m2/ tháng.

Theo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2024 của Avison Young, nguồn cung TTTM mới tại Hà Nội ra mắt trong năm 2024 chỉ bằng 20% so với năm 2023 song giá thuê vẫn duy trì ổn định trong 3 tháng cuối năm 2024: khu trung tâm đạt 37-140 USD/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy 86%, trong khi vùng ngoài trung tâm giữ giá 20-88 USD/m2/tháng (chỉ tăng 5% so với quý IV/2023) với tỷ lệ lấp đầy 78%. Các nhà phát triển bất động sản đang tập trung tối đa hóa tiềm năng cho thuê tại các dự án hiện hành ở Hà Nội, trong khi vẫn đang triển khai các dự án xây dựng, đảm bảo hoàn thiện trong năm 2025.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong báo cáo khảo sát Prime Benchmark của Savills Châu Á - Thái Bình Dương. Theo đó, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều thuộc nhóm các thị trường có ngành bất động sản bán lẻ hoạt động tích cực. Hai đại đô thị này đã cải thiện đáng kể về giá thuê với mức tăng lần lượt 4,7% và 4,6%. Giá thuê hiện tại của mặt bằng cao cấp khu trung tâm Hà Nội trung bình đạt 96,4 USD/m2 còn tại Thành phố Hồ Chí Minh là 151 USD/m2. Mức này tại Kuala Lumpur khoảng 158,6 USD/m2 Singapore đạt 399,7 USD/m2 còn Bắc Kinh là 289,5 USD/m2, cho thấy chi phí thuê mặt bằng cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn cạnh tranh so với nhiều thị trường trong khu vực.

Các dự án có cải tạo, điều chỉnh và tái cơ cấu nhằm tạo ra các mặt bằng sáng tạo giá trị cao được dự đoán sẽ sôi động hơn, trong khi các khối đế nhỏ lẻ dưới 10.000m2 ra mắt từ năm 2025 khó tạo ra sự biến động nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo chuyên gia Savills, khả năng tùy biến là một trong những yếu tố cần nhấn mạnh khi kiến tạo mặt bằng bán lẻ chất lượng. Mức độ linh hoạt sẽ góp phần thỏa mãn nhu cầu không gian riêng của mỗi đơn vị bán lẻ, với mức chi phí cải tạo hợp lý.

"Trong ba khía cạnh quan trọng nhất của bất động sản bán lẻ, giá thuê và cơ chế điều chỉnh giá thuê hàng năm là một yếu tố sống còn quyết định sự thành công của nhãn hàng tại vị trí thuê. Chất lượng tài sản cho thuê cũng quyết định mức độ đầu tư và bảo trì, đi kèm với rủi ro cần được quản trị. Các vấn đề pháp lý liên quan bất động sản bán lẻ luôn là yếu tố quan trọng nhằm bảo đảm tính tuân thủ." - Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại tại Savills Hồ Chia Minh, cho biết.

Bà Từ Thị Hồng An

Bùng nổ trung tâm thương mại

Hàng loạt bất động sản bán lẻ đã lên kế hoạch khai trương trong giai đoạn tới, phần lớn “đổ bộ” vào phía Bắc của dải đất hình chữ S, giải tỏa “cơn khát” nguồn cung cho khu vực này. Vincom Retail đã công bố kế hoạch khai trương thêm 3 TTTM trong năm 2025, bao gồm Vincom Mega Mall Ocean City (Hưng Yên), Vincom Mega Mall Royal Islands (Hải Phòng) và Vincom Plaza Vinh (Nghệ An). Trong giai đoạn 2024 - 2025, Vincom Retail dự kiến bổ sung 214.465 m2 sàn cho thuê thương mại, tăng 12% so với cuối năm 2023. Làn sóng khai trương các Mega Mall cũng cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của mô hình TTTM quy mô lớn tại Việt Nam.

Song song với thương hiệu trong nước, các nhà đầu tư quốc tế cũng mạnh tay xuống tiền cho các dự án tầm cỡ. Xác định Việt Nam là thị trường trọng điểm thứ hai chỉ sau Nhật Bản, chưa đầy 3 tháng sau lễ khai trương Aeon Mall Huế - TTTM mang thương hiệu Aeon Mall đầu tiên tại miền Trung, Tập đoàn AEON đã khẩn trương khởi công TTTM Aeon Mall Thanh Hóa ngay dịp cuối năm 2024. Tổ hợp thương mại này dự kiến khai trương vào cuối năm 2026.

“Ông lớn bán lẻ 190 năm tuổi” đồng hương của Aeon Mall - Takashimaya cũng hé lộ tham vọng tăng gấp đôi lợi nhuận tại Việt Nam vào năm tài chính 2027. Tập đoàn Nhật Bản dự tính đầu tư gần 13 triệu USD cho TTTM đầu tiên ở Hà Nội và là thứ hai tại Việt Nam. Chủ tịch Takashimaya, Yoshio Murata đã chia sẻ với truyền thông về kế hoạch khai trương trung tâm mua sắm tại Hà Nội, sớm nhất vào năm 2026, tiêu tốn khoản đầu tư xấp xỉ 2 tỷ yên (tương đương gần 13 triệu USD).

Nhờ lợi thế về pháp lý, kỹ thuật và quản lý hiệu quả, TTTM đang trở thành lựa chọn hàng đầu của nhiều thương hiệu quốc tế tại Việt Nam. Không chỉ hội tụ các thương hiệu xa xỉ, TTTM còn hút khách nhờ sự đa dạng về ngành hàng, góp phần củng cố vị thế trong hệ sinh thái bán lẻ, đồng thời gây áp lực lên các mô hình khác như cho thuê mặt bằng nhà phố.

Bên cạnh nhiều dự án bất động sản bán lẻ quy mô lớn, thị trường cũng ghi nhận xu hướng phát triển các không gian bán lẻ tại khối đế của các tòa tháp văn phòng và căn hộ cao cấp, trong khu phức hợp, phục vụ cư dân và nhân viên văn phòng, mang đến các lựa chọn mua sắm thuận tiện gần nơi ở và làm việc, tiêu biểu như Lancaster Legacy (được phát triển bởi Tập đoàn Trung Thủy), Marina Central Tower (thuộc Grand Marina Saigon do Masterise Homes phát triển) tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hanoi Centre (dự án do Keppel vận hành và quản lý) ở Thủ đô Hà Nội.

Hanoi Centre (dự án do Keppel vận hành và quản lý) ở Thủ đô Hà Nội

Thị trường bán lẻ tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh cũng trải qua một hiện tượng đáng chú ý. Các TTTM có lượng khách tham quan tốt như Saigon Center, Vincom Center Đồng Khởi phải chọn lọc khách thuê do diện tích mặt bằng trống có hạn: tỷ lệ trống trung bình trong Quý 4/2024 chỉ 2,8%, dù giá chào thuê ngất ngưởng - trên 80 USD/m2. Ngược lại, do thiết kế bất hợp lý, chất lượng khách thuê không đồng đều và thiếu tư duy quản lý chiến lược, một số TTTM vẫn không thể thu hút khách thuê chất lượng dù ở vị trí đắc địa và giá thuê thấp.

Hai TTTM mới dự kiến khai trương trong năm 2025 ở khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh có thể mang đến nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh khu vực này luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung TTTM mới suốt gần một thập kỷ qua. Tuy nhiên, điều chi phối quyết định thuê của các nhãn hàng lại nằm ở chất lượng của TTTM, bao gồm ý tưởng tổng quan, năng lực của chủ đầu tư và đối tác vận hành. Xu hướng bán lẻ ngày nay tập trung tối đa vào trải nghiệm tại chỗ của khách hàng. Vì vậy các nhãn hàng đều có những yêu cầu rất khắt khe với các “chủ nhà”.

"Các chủ đầu tư trong nước ngày càng nhận thức rõ thử thách của việc phát triển các mặt bằng bán lẻ, tuy nhiên vẫn đang loay hoay xác định cho dự án của mình một chiến lược cho thuê hợp lý." - Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, chia sẻ với WOWWEEKEND.

Bà Trang Lê

Lột xác để bứt phá

Thế hệ khách hàng trẻ ngày nay tìm đến TTTM không chỉ để mua sắm mà còn tìm kiếm hoạt động vui chơi, giải trí, ẩm thực, chăm sóc sức khỏe và học tập. Việc tổ chức các sự kiện và hoạt động giải trí như buổi biểu diễn trực tiếp, hội thảo, và lớp học cũng giúp tăng cường sự gắn kết của khách hàng với thương hiệu.

"Các TTTM cần phải nâng cấp và tái cấu trúc thương hiệu để đáp ứng nhu cầu đa dạng này. Việc tạo ra nhiều chương trình hoạt động hấp dẫn sẽ giúp thu hút và giữ chân người tiêu dùng, đồng thời tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường." - Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman&Wakefield, chia sẻ.

Bà Trang Bùi

Không ít chủ sở hữu mặt bằng TTTM theo đuổi chiến lược cải tổ để gia tăng chất lượng. Vào năm 2023, Indochina Plaza Hanoi ở Hà Nội hoàn thành cải tạo và đổi tên thành The Loop do Takashimaya quản lý, trong khi TTTM Hùng Vương Plaza tại Thành phố Hồ Chí Minh khai thác trở lại trong quý III sau thời gian đóng cửa cải tạo. Một số TTTM lớn như Vivo City, Giga Mall và Vincom 3/2 đều đã triển khai kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê để làm mới chu kỳ bán lẻ. Diamond Plaza, sau khi hoàn thành việc tái cấu trúc, đã bổ sung thêm diện tích bán lẻ cho các thương hiệu cao cấp, giúp giảm đáng kể tỷ lệ trống và tăng giá thuê. Diamond Plaza, sau khi hoàn thành việc tái cấu trúc, đã bổ sung thêm diện tích bán lẻ cho các thương hiệu cao cấp, giúp giảm đáng kể tỷ lệ trống và tăng giá thuê.

Từ sắp xếp lại vị trí sản phẩm đến bố trí không gian hợp lý, tái cấu trúc giúp sử dụng không gian hiệu quả hơn, giảm thiểu diện tích lãng phí và tối đa hóa diện tích cho thuê, cải thiện khả năng hiển thị sản phẩm, từ đó tăng doanh số bán hàng. Tối ưu hóa không gian cũng tạo ra môi trường mua sắm thoải mái và thuận tiện hơn, thu hút khách hàng quay lại nhiều lần.

“Những lợi ích này giúp các TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng khả năng cạnh tranh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.” - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhấn mạnh.

Xung lực thúc đẩy thị trường

Một nghiên cứu của KPMG Việt Nam dự báo trong giai đoạn từ 2020 đến 2030, tầng lớp trung lưu của quốc gia hình chữ S sẽ tăng thêm 23,2 triệu người, đưa Việt Nam thành một trong những thị trường tiêu dùng phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Sự mở rộng này cũng đang góp phần làm gia tăng nhu cầu về không gian bán lẻ.

Công ty phân tích dữ liệu thị trường Euromonitor cũng dự báo tiềm năng tăng trưởng doanh thu bán lẻ hàng hóa không phải thực phẩm hàng năm tại Việt Nam lên đến 12,6% trong giai đoạn 2024-2027. Chỉ số chi tiêu tiêu dùng của mỗi hộ gia đình ở Việt Nam cũng sẽ tăng 38% trong 2024-2028, cao nhất khu vực Đông Nam Á. Thị trường bán lẻ Việt Nam hứa hẹn thăng hoa khi nhiều thương hiệu ngách đang lên kế hoạch khai trương cửa hàng vào năm 2025-2026.

Trong năm 2024, CBRE ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng giao dịch nhờ hoạt động mở rộng của nhóm ngành Ẩm thực, chiếm 45% tổng số giao dịch, tiếp theo là Thời trang & Phụ kiện. Dù tình hình kinh tế hiện tại ở Trung Quốc và khu vực Châu Á-Thái Bình Dương có phần trầm lắng, nhiều thương hiệu của xứ tỷ dân đang tìm kiếm cơ hội vươn mình ra nước ngoài, với Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng để mở rộng mạng lưới cửa hàng. Tiêu biểu là sự hiện diện ngày càng tăng trong thời gian gần đây của các thương hiệu KKV, Semir, Chagee, Xiaoyu, Songmont, Urban Revivo,...

Các tập đoàn nội địa như Thái Tuấn, Ther Gab, hoặc Golden Gate cũng mở rộng mạnh mẽ. Tập đoàn Thái Tuấn gần đây đã bắt tay với Cao Minh 1948 để đẩy mạnh hoạt động bán lẻ, mở cửa hàng Rene Caovilla Boutique và Kiton đầu tiên tại Union Square, cùng với thương hiệu Primadonna Collection ở một số TTTM tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản bán lẻ còn được thúc đẩy bởi sự phát triển nhanh chóng của ngành du lịch. Năm 2024, số lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 17,5 triệu lượt - tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2023 và bằng 98% so với năm 2019 - năm hoàng kim của du lịch. Sự phục hồi này đã thúc đẩy hoạt động bán lẻ khi Việt Nam trở thành điểm đến phổ biến đối với du khách quốc tế và nội địa. Trong đó, nhóm khách đến từ các quốc gia phát triển thường có nhu cầu mua sắm sản phẩm cao cấp trong hành trình chu du tại Việt Nam cũng thúc đẩy các nhà bán lẻ cao cấp mở rộng thị trường.

Các dự án cơ sở hạ tầng như tuyến đường giao thông, tiện ích công cộng, khu đô thị mới đã góp phần mở rộng mạng lưới trung tâm mua sắm, tăng khả năng tiếp cận của khách hàng, tạo cơ hội mới để phát triển các mô hình bán lẻ hấp dẫn. Hưởng lợi từ điều này, các nhà phát triển bất động sản đang dần chuyển hướng tập trung sang các khu vực ngoại thành và khu đô thị mới để thuận lợi triển khai các dự án quy mô lớn hơn. Ngoài ra, tính minh bạch và ổn định của các chính sách cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ, đặc biệt là phát triển các TTTM, các cửa hàng “flagship” trọng điểm và không gian bán lẻ mới.

"Mặc dù doanh số bán hàng của các hãng xa xỉ có phần sụt giảm, Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của một số thương hiệu cao cấp đang lên kế hoạch mở cửa hàng vào năm 2025-2026 & thậm chí xa hơn như 2027-2028." - Bà Võ Thị Phương Mai, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, CBRE Việt Nam, cho biết.

Bà Võ Thị Phương Mai

"Với diện tích bán lẻ bình quân đầu người còn tương đối thấp so với các nước Đông Nam Á khác như Thái Lan, Malaysia và Singapore, thị trường Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để các nhà phát triển khai thác." - Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, chia sẻ nhận định.

Ông David Jackson

Đón đầu tiềm năng

Quy mô nguồn cung sản phẩm bất động sản bán lẻ trong nước tiếp tục được củng cố góp phần thu hẹp khoảng cách với các quốc gia trong khu vực. Aeon Mall Xuân Thủy đã khai trương tại Hà Nội ngay đầu năm 2025, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến đón nhận loạt không gian bán lẻ mới tại Marina Central Tower, dự án Lancaster Legacy và Centre Mall trong nửa đầu năm. Mặc dù có xu hướng chuyển dịch ra vùng ven song sức hút bất động sản bán lẻ không hề thuyên giảm. Bốn dự án TTTM tại khu ngoại thành Sài thành là Central Premium, Parc Mall (quận 8), Vincom Megamall Grandpark (Thành phố Thủ Đức) và Vincom 3/2 (quận 10) đều đã được lấp đầy gần 100% công suất ngay khi khai trương trong năm 2024. Central Group và Aeon Mall cũng đẩy mạnh mở rộng mô hình mới tại các tỉnh thành ngoài Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Khía cạnh trải nghiệm khách hàng ngày càng được nhiều nhãn hàng đặt lên hàng đầu và thiết kế TTTM, khối đế bán lẻ của tòa tháp cũng ảnh hưởng không nhỏ đến yếu tố này, kéo theo hiệu suất thuê mặt bằng phụ thuộc lớn vào khả năng thỏa mãn nhu cầu kiến tạo trải nghiệm. Kỳ vọng bứt phá khi sớm nắm bắt xu hướng này, Vincom Retail đã tập trung phát triển mô hình “Life-Design Mega Mall” tích hợp đa dạng hoạt động văn hóa và phong cách sống thay vì chỉ phục vụ mua sắm, giải trí, ăn uống đơn thuần với những đại diện tiên phong là Vincom Mega Mall Ocean City và Vincom Mega Mall Royal Islands.

“Để gặt hái thành công trong thị trường bán lẻ cạnh tranh đòi hỏi phải tập trung vào trải nghiệm của khách hàng, công nghệ hiện đại và thiết kế không gian sáng tạo. Mở rộng ra các khu vực ngoại thành và phát triển trung tâm mua sắm đa chức năng sẽ là những chiến lược chính cho tăng trưởng dài hạn.” - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam tái khẳng định.

Với tiềm năng to lớn chưa được khai thác xứng tầm cùng sự đầu tư mạnh tay của các nhà đầu tư trong và ngoài nước thời gian qua, thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam hứa hẹn sẽ được tiếp thêm những nhịp thăng hoa trong tương lai.

>>Xem thêm: Xu hướng mới nhất của bất động sản hàng hiệu Châu Á - Thái Bình Dương