Properties Opportunity Bất động sản bán lẻ: Từ chợ trời đến đại lộ xa hoa

Khởi đầu từ những khu chợ trời, bất động sản bán lẻ giờ đây là phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản với định giá hàng tỷ USD. Nhưng nhìn về quá khứ hay hướng tới tương lai, phân khúc này vẫn không nằm ngoài mục đích mang đến trải nghiệm tiêu dùng và phong cách sống cho người tiêu thụ.

Lịch sử bất động sản bán lẻ gắn với sự hình thành của bán lẻ và mục đích của loại hình này trong việc bán các loại hàng hoá và dịch vụ khác nhau. Khởi điểm từ các khu chợ ngoài trời ở nhiều quốc gia cổ đại như Babylonia, Assyria, Phoenicia và Ai Cập… Những khu vực bán lẻ này thường nằm ở vị trí trung tâm thị trấn và không gian mở, nơi có thể tiếp cận đến số lượng người mua sắm lớn.

Kể từ đó, những khu vực bán lẻ đã chứng minh tầm quan trọng trong đời sống xã hội khi tạo không gian thương mại trao đổi hàng hoá, không gian mang bản sắc văn hoá cộng đồng sâu sắc, và sau đó là không gian thúc đẩy giao thương quốc tế với các mặt hàng xuất nhập khẩu.

Khái niệm cửa hàng bán lẻ bắt đầu hình thành ở châu Âu vào thời Trung cổ trong thế kỷ XIII, điển hình như khu mua sắm “The Rows” ở Chester (Anh), đồng nghĩa với hình thức các cửa hàng cố định dần hiện diện và nhanh chóng phổ biến. Dù được mô tả với dáng vẻ thô sơ, chủ của những cửa hàng này cũng đã chú tâm đến vị trí của chúng và thường mở cửa hàng ở những thành phố lớn với mật độ dân số cao.

Nhu cầu về số lượng hàng hóa tăng vào thế kỷ XVIII đòi hỏi không chỉ số lượng mà cả chất lượng của những cửa hàng này cũng phải thay đổi để phù hợp với thẩm mỹ của người mua sắm hiện đại, điển hình qua sự xuất hiện của hệ thống quầy, tủ trưng bày, ghế, gương, hay phòng thay đồ…. Đặc biệt, sử dụng kính trong thiết kế bất động sản bán lẻ giai đoạn này cũng trở nên rộng rãi, thứ vừa là công cụ tiếp thị để trưng bày sản phẩm, vừa tạo cảm giác rộng rãi khoáng đạt cho không gian mua sắm.

Lịch sử dài hơi

Bất động sản bán lẻ chính thức được ghi nhận với sự xuất hiện của các khu mua sắm lớn ở châu Âu và Antipodes vào cuối thế kỷ XVIII, được định nghĩa như không gian có nhiều cửa hàng, nhiều người bán hàng và hoạt động dưới một mái che. Khu mua sắm đầu tiên kiểu này lần đầu tiên ra đời ở Paris, nơi không có vỉa hè dành cho người đi bộ. Các cửa hàng bán lẻ vì thế khó có thể thu hút người mua sắm nếu không có vị trí đắc địa. vào năm 1771, khu mua sắm Coliseé gồm 3 khu nhỏ hơn, với 10 cửa hàng mỗi khu mở cửa trên đại lộ xa hoa Champs-Élysées. Sau đó, vào năm 1786, khu mua sắm có tên Galerie de Bois lấy cảm hứng từ các khu chợ Ả Rập ra đời, gồm một loạt cửa hàng gỗ nối với hai đầu của Palais Royal (Cung điện Hoàng gia) và ngay lập tức trở thành phần trung tâm của đời sống xã hội Paris.

Nhiều khu mua sắm có mái che nổi tiếng vào giai đoạn này giờ đây vẫn tồn tại, được biết đến với kiến trúc đặc trưng và thiết kế nhằm thu hút tầng lớp trung lưu chuyên để bán các mặt hàng xa xỉ, điển hình như khu Piccadilly (London), Passage Colbert (Paris) hay Galleria Vittorio Emanuele (Milan). Trái với mô hình bất động sản bán lẻ trước đó, những khu mua sắm này ngoài nằm ở vị trí trung tâm các thành phố lớn, đều có không gian khép kín, ấm áp, khô ráo, được trang trí công phu hơn và hứa hẹn mang đến khoảng thời gian cho việc mua sắm, thư giãn, thậm chí giải trí cho khách mua hàng.

Sự trỗi dậy của trung tâm thương mại

Với cuộc cách mạng công nghiệp và những tiến bộ về kinh tế, xã hội đến cùng với nó, chủ nghĩa tiêu thụ là một hệ quả tất yếu. Các trung tâm mua sắm vàng son một thời quá khứ vẫn tiếp tục hiện diện, với cùng một mục đích và cách tiếp cận, nhưng lại mang cái tên mới: Trung tâm thương mại.

Về cơ bản, trung tâm thương mại là hệ thống các cửa hàng kết nối trong cùng một bất động sản và chia sẻ các tiện nghi chung. Mô hình này khởi đầu vào thế kỷ XX, từ việc kiến trúc sư người Mỹ Victor Gruen phát triển khái niệm về khu phức hợp khép kín, được quy hoạch hoàn chỉnh với quảng trường trong nhà, các bức tượng trang trí, hệ thống cây cối, nhạc phát trên loa công cộng và bãi đậu xe.

Gruen nhấn mạnh bất động sản bán lẻ vào giai đoạn này phải là không gian mang đến bầu không khí mua sắm thoải mái, gián tiếp thúc đẩy người tiêu dùng dành nhiều thời gian hơn và mua sắm nhiều hơn. Trung tâm thương mại đầu tiên ra mắt ở Northland Mall gần Detroit (Mỹ) vào năm 1954, khởi đầu của chuỗi 50 trung tâm thương mại tương tự ở khắp nước Mỹ sau đó. Cũng nhờ thiế kế này, Gruen được tờ New Yorker gọi tên “kiến trúc sư có ảnh hưởng nhất thế kỷ XX”.

Bên cạnh đó, bất động sản bán lẻ còn gắn với những khu phố đắt đỏ nhất thế giới, nơi được coi là thỏi nam châm thu hút các cửa hàng bán lẻ của mặt hàng xa xỉ như thời trang, xe hơi, trang sức, vv. Những con phố “High Street” có lượng người qua lại đông đúc, đặc biệt có khả năng nâng cao độ nhận diện thương hiệu. Bất động sản bán lẻ hiện đại, dù với cửa hàng hay trung tâm thương mại đều có những điểm chung nhất định. Ngoài vị trí có khả năng tiếp cận lớn với lưu lượng người đi bộ cao và gần nhiều phương tiện công cộng hay doanh nghiệp; không gian của phân khúc bất động sản này cũng cần đủ rộng để tạo sự thoải mái cho khách mua hàng, trưng bày sản phẩm hiệu quả và có đủ diện tích lưu trữ hàng hoá.

Một trong những yếu tố quan trọng khác là môi trường và thị trường xung quanh cũng ảnh hưởng trực tiếp đến bất động sản bán lẻ. Đặc điểm nhân khẩu học của khách hàng trong khu vực bất động sản,các đối thủ cạnh tranh và động lực mua sắm của thị trường địa phương… đều được nhà đầu tư và thương hiệu thuê cửa hàng chú trọng khi phát triển và sử dụng phân khúc bất động sản này.

Dù phải đối mặt thách thức về sự gia tăng của thương mại điện tử đồng nghĩa với những hành vi mua sắm thay đổi, các mô hình cửa hàng trên “High Street” hay trung tâm thương mại cũng đã dần thay đổi để thích ứng. Sau khoảng thời gian đại dịch, bất động sản bán lẻ toàn cầu đang chứng kiến mức tăng trưởng cao. Theo Statista Research Department, thị trường này ước tính đạt 38,5 nghìn tỷ USD vào năm 2024, tăng so với mức 36,7 nghìn tỷ USD vào năm 2023. Ngoài những thị trường truyền thống, bất động sản bán lẻ tận dụng lợi thế phát triển kinh tế lớn của khu vực mới nổi như Trung Đông hay châu Á để tiếp tục mở rộng, đặc biệt ở hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông và Việt Nam.

High Street vẫn lên ngôi

Điểm đến sáng giá của bất động sản bán lẻ tất nhiên vẫn là những con phố mua sắm đắt đỏ bậc nhất thế giới. Những địa điểm bán lẻ mang tính biểu tượng này đặc trưng bởi sự cạnh tranh gay gắt về không gian và nguồn cung hạn chế. Với số lượng cửa hàng của thương hiệu xa xỉ đang ngày càng tăng để tạo nên những trải nghiệm mua sắm đầy thu hút, mức tiền thuê tại những địa điểm bán lẻ “vàng” tăng trung bình 4,4% hàng năm.

Theo Cushman & Wakefield, top 10 con phố đắt đỏ nhất thế giới bao gồm Via Montenapoleone (Milan) với mức giá thuê tăng gần một phần ba trong hai năm, Upper 5th Avenue (New York), New Bond Street (London), Tsim Sha Tsui (Hồng Kông), Avenue des Champs Élysées (Paris), Ginza (Tokyo), Bahnhofstrasse (Zurich), Pitt Street Mall (Sydney) và Myeongdong (Seoul)...

Trong số 138 địa điểm bán lẻ đô thị tốt nhất toàn cầu này, đặc biệt hơn cả, số lượng lớn địa điểm nổi lên từ thị trường châu Á. Tại Việt Nam, Đường Đồng Khởi (Quận 1, TP. Hồ Chí Minh) lần đầu tiên được xếp hạng 14 toàn cầu, với giá thuê bất động sản bán lẻ ở mức 330 USD/ mét vuông/ tháng, tăng 32% so với cùng kỳ trước đại dịch.

Phố Tràng Tiền tuy chỉ đứng ở vị trí thứ 18 trong khu vực, nhưng lại có mức tăng trưởng đến 50% so với mức trước đại dịch với giá thuê 300 USD/ mét vuông/ tháng.

Thị trường bán lẻ hàng xa xỉ Việt Nam phát triển mạnh mẽ đồng nghĩa với việc thu hút sự chú ý của nhiều thương hiệu quốc tế và đẩy giá thuê ở những khu vực “đắt đỏ” ở hai thành phố lớn nhất đất nước lên cao. Xu hướng này được dự đoán sẽ tiếp tục trong năm 2025.

Thời đại mới của bất động sản bán lẻ

Nhu cầu, thói quen tiêu dùng thay đổi đồng nghĩa với việc bất động sản bán lẻ không còn đơn thuần chỉ là không gian vật lý trưng bày hàng hoá được thiết kế đẹp mắt. Giờ đây, hàng loạt xu hướng mới đang tái định hình bất động sản bán lẻ toàn cầu, và châu Á cũng không phải một ngoại lệ.

Trong khi nhu cầu về bất động sản cao cấp của ngành hàng xa xỉ vẫn tăng cao, nhưng thực tế về mức cạnh tranh ở những con phố thương mại đắt đỏ chưa có tín hiệu hạ nhiệt, các trung tâm thương mại mới giờ đây mở rộng không gian bán lẻ xa xỉ để phù hợp với vị trí các cửa hàng flagship, đây cũng là lúc khái niệm khu trung tâm thương mại cao cấp ra đời.

Mô hình khu trung tâm thương mại cao cấp không chỉ có thiết kế hướng đến nâng tầm trải nghiệm người mua sắm, với sự xa hoa đặc trưng và không gian kiến trúc độc đáo, mà còn trực tiếp tạo ra những trải nghiệm khách hàng độc đáo, tích hợp. Các cửa hàng đang chuyển đổi thành không gian với trải nghiệm nhập vai như cài đặt VR, môi trường theo chủ đề và trình diễn sản phẩm tương tác. Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ hợp tác với các nhà thiết kế và nghệ sĩ để phát triển không gian hấp dẫn về mặt thị giác.

Tích hợp nghệ thuật, kiến trúc, công nghệ, ẩm thực vào bất động sản bán lẻ mang đến không gian toàn diện cho phong cách sống, thay vì chỉ tập trung vào mua bán. Bên cạnh đó, khi xu thế về chăm sóc sức khoẻ và phát triển bền vững đang chiếm lĩnh mọi ngành công nghiệp, bất động sản bán lẻ cũng cần nhanh chóng thích ứng, đặc biệt thúc đẩy các nhà phát triển và nhà đầu tư áp dụng hoạt động bền vững vào thiết kế, xây dựng, vật liệu, ánh sáng, không khí, năng lượng… hay hoạt động quảng bá.

Không gian xanh, không gian vui chơi thân thiện với cộng đồng, không gian chăm sóc sức khỏe… nhiều dự án bất động sản bán lẻ giờ đây có thể được ví von như một điểm đến thu hút - landmark của các thành phố lớn, và phá bỏ những định nghĩa lỗi thời về khu mua sắm khô khan của trước đây.

Bài xuất hiện trên ấn phẩm WOWWEEKEND PROPERTY VOL.3 có chủ đề "Bất động sản bán lẻ". 

>>Xem thêm: Xu hướng và cơ hội thị trường bất động sản Đông Nam Á 2025